Cuentas que no se pueden seguir
Rendiciones sin cartola, gastos sin respaldo, comparaciones que no cierran con el presupuesto. El comité aprueba porque no tiene con qué discutir.
Consultoría independiente · Chile
Saber cómo se está administrando su comunidad, con evidencia.
Revisamos las cuentas, los contratos, las mantenciones y la operación diaria de un condominio, y entregamos un informe que el comité puede leer, discutir y usar frente al administrador, la Seremi o un tribunal.
Una empresa del grupo Add Valum SpA
Extracto de informe
D2 · Finanzas
Hallazgo F-14 · Nivel alto
Rendición mensual sin cartola de respaldo
En tres de los seis meses revisados, la rendición presentada al comité no incluye la cartola bancaria del período, lo que impide verificar los saldos informados.
Obligación legal
Evidencia E-021 · E-022 · E-023
Ley 21.442, art. 21
Ejemplo ilustrativo del formato de entrega.
Por qué existe este servicio
La mayoría de los comités no sabe si le están administrando bien. Y lo descubre tarde.
No es desinterés: es que revisar un condominio exige leer documentos que nadie explica, comparar cifras que no siempre cuadran y saber qué exige la ley en cada materia. Eso es exactamente lo que hacemos.
Certificaciones que nadie mira
Ascensor, gas, instalación eléctrica, extintores. Un certificado vencido no genera una discusión de comité: genera una sanción o un accidente.
Decisiones sin respaldo
Acuerdos que no están en el acta, gastos aprobados después de ejecutarse, multas sin procedimiento. Cuando alguien reclama, no hay nada que mostrar.
Servicios
Tres formas de entrar, según lo que necesite saber y cuándo lo necesite.
Todos los trabajos se ejecutan con el mismo método y el mismo estándar de evidencia. Cambia la profundidad, no el rigor.
Punto de partida
Diagnóstico Express
7 días de trabajo · 10 a 12 días hábiles- Una visita al edificio y tres entrevistas
- Revisión de gobernanza, finanzas y certificaciones
- Semáforo de riesgo por área, con el motivo de cada color
- Los cinco hallazgos prioritarios, con su evidencia
- Presentación de 30 minutos al comité
Para saber rápido si hay algo grave. Consultar
Revisión completa
Auditoría de Gestión
22 días de trabajo · 6 a 8 semanas- Las siete áreas: gobernanza, finanzas, mantenimiento, personas, seguridad, convivencia y datos
- 12 meses de rendiciones y muestreo de gastos
- Visita en terreno, entrevistas y verificación física
- Plan de mejora a 12 meses con responsables y plazos
- Aviso en 48 horas si aparece un hallazgo crítico
Para decidir con fundamento y exigir correcciones. Consultar
Continuidad
Programa Anual
Auditoría base + dos seguimientos- Auditoría completa al inicio del año
- Dos verificaciones del plan de mejora
- Tablero comparativo: qué mejoró y qué no
- Actualización de certificaciones y morosidad
- Presentación en la asamblea ordinaria
Para que las correcciones ocurran, no solo se recomienden. Consultar
El alcance y el valor se cotizan según el tamaño de la comunidad y lo que se quiera revisar. No publicamos precios fijos porque dos comunidades del mismo tamaño rara vez necesitan lo mismo.
Método
Seis pasos, siempre en el mismo orden.
El método no es un adorno: es lo que hace que dos auditores distintos lleguen al mismo resultado y que el informe se pueda defender.
Preparación
Reunión de alcance, lista cerrada de documentos y acuerdo de confidencialidad. Sin esto, el terreno se pierde pidiendo papeles.
Revisión documental
Se revisa lo que existe, lo que falta y lo que no cuadra: fechas, firmas, totales, secuencias de aprobación y respaldos.
Trabajo en terreno
Recorrido del edificio, entrevistas por separado y observación de un turno completo en portería.
Análisis
Se cruzan las cuatro fuentes: documento, entrevista, observación y cifra. Un hallazgo sube de nivel cuando dos fuentes independientes lo confirman.
Derecho a réplica
El borrador se entrega al administrador y al comité para corregir errores de hecho. Cada observación se responde por escrito y queda anexa.
Informe y presentación
Entrega del informe, de la matriz de seguimiento y presentación al comité. Los cinco hallazgos que importan, no los sesenta.
Qué recibe
Un documento que se puede usar, no un informe para archivar.
Cada entrega está pensada para una conversación concreta: la sesión de comité, la asamblea, la respuesta al administrador o el requerimiento de un organismo.
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Informe ejecutivoSeis páginas con el estado general, los hallazgos que importan y qué hacer primero.
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Informe completo por áreaCada hallazgo con el hecho observado, la norma o práctica aplicable, la evidencia y la consecuencia de no corregirlo.
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Matriz de seguimientoPlanilla filtrable por área, nivel, responsable y plazo, para usar como tablero del comité.
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Anexo de evidenciaÍndice numerado de documentos y fotografías con fecha, más las limitaciones de la revisión.
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Presentación al comitéSesión de trabajo y acta de entrega. En el Programa Anual, además, el tablero comparativo entre ciclos.
«Si un párrafo del informe no resiste leerse en voz alta frente al administrador auditado, se reescribe.» Regla de trabajo interna
Un informe que exagera pierde credibilidad en la primera reunión. Por eso separamos lo que la ley exige de lo que solo es recomendable, y lo decimos con todas sus letras.
Lo que no pudimos verificar también se informa: la ausencia de respaldo es, en sí misma, un problema de administración.
Cómo trabajamos
Cuatro reglas que no se negocian.
Evidencia o no es hallazgo
Cada afirmación apunta a un documento, una foto, un registro o una entrevista fechada. Lo que no se pudo comprobar se declara como no verificado.
La ley y la recomendación van separadas
Exigir como obligación algo que solo es buena práctica destruye un informe completo. Cada punto indica cuál es cuál.
Derecho a réplica
El auditado ve el borrador y puede corregir errores de hecho antes de la entrega. No se negocia la conclusión; se corrigen los datos.
Independencia y reserva
No auditamos una comunidad donde tengamos interés comercial, y lo que vemos en una comunidad no se menciona en otra, ni como ejemplo.
Para quién
Trabajamos para quien tiene que decidir, no para quien quiere tener razón.
Comités y asambleas
Para saber si el administrador está cumpliendo, si las cuentas cuadran y con qué argumentos exigir cambios o evaluar un reemplazo.
Administradoras
Para certificar su operación, detectar al administrador interno que genera riesgo y mostrar a sus clientes un estándar verificable.
Empresas que tercerizan
Para controlar a los administradores que actúan en su nombre y responder con evidencia cuando un cliente pone en duda la gestión.
Preguntas frecuentes
Lo que suelen preguntar antes de contratar.
¿Esto es una auditoría contable?
No. Revisamos cómo se administra la comunidad y si las decisiones y los gastos tienen respaldo. No emitimos una opinión sobre la razonabilidad de los estados financieros; eso lo hace un auditor contable, con norma técnica propia.
¿Tengo que entregar todos los documentos?
No todos, pero sí los esenciales: reglamento, presupuesto, rendiciones, cartolas, actas y certificaciones. Si algo no se entrega, lo informamos como limitación y eso también queda en el informe.
¿El administrador se va a enterar de todo?
Sí, y es intencional. Trabajamos con el administrador, no a sus espaldas: le pedimos la información, escuchamos su versión y le mostramos el borrador para que corrija errores de hecho antes de la entrega.
¿Qué pasa si encuentran algo grave?
Se avisa de inmediato, sin esperar el informe final. Un certificado vencido o un fondo usado sin acuerdo no pueden esperar seis semanas.
¿Pueden administrar la comunidad después?
No. Quien audita no administra: sería auditar el propio trabajo. Si el comité necesita administración, lo derivamos a un tercero independiente.
¿El informe sirve para ir a la Seremi o a un tribunal?
Sirve como antecedente documentado y trazable, con evidencia numerada. No es un dictamen jurídico ni una pericia judicial: si el caso escala, se trabaja junto al abogado del comité.
Contacto
Cuéntenos qué le preocupa de su comunidad.
Una conversación de treinta minutos suele bastar para saber qué revisar primero. No enviamos propuestas sin haber escuchado el problema.
- Correo contacto@visioncondominio.com
- Teléfono y WhatsApp +56 9 9336 0498
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- Horario de atención Lunes a viernes, 9:00 a 18:30
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